Taxation des plus-values immobilières : les changements intervenus récemment.

Dans le cadre du projet de loi de finances pour 2014, un changement législatif affectant la fiscalité des plus-values immobilières a été annoncé. Marc Dumenil, consultant en finance et gestion du patrimoine, nous détaille les points-clés de cette réforme.

Les modalités de mise en œuvre de cette réforme ont été précisées par une instruction fiscale en date du 2 août 2013, publiée au Bulletin officiel des impôts (Bofip). Ces nouvelles mesures sont rétroactives et s’appliquent depuis le 1er septembre 2013. Elles concernent toutes les ventes réalisées à compter de cette date, sont exclus du dispositif les terrains à bâtir.

Les mesures annoncées début août 2013 concernant la taxation des plus-values immobilières visent notamment à fluidifier le marché immobilier. Illustration : une résidence secondaire à la montagne. ©Thinkstock

Résidence principale : maintien de l’exonération de la plus-value

La vente de la résidence principale reste totalement exonérée d’impôt sur la plus-value. Cette mesure à laquelle les Français restent très attachés ne subit donc pas de modifications.

Durée de détention : modification de l’abattement

Depuis le 1er septembre 2013, les ventes de biens immobiliers bénéficient d’une exonération totale de la plus-value au titre de l’impôt sur le revenu, au bout de 22 ans seulement au lieu de 30 ans dans le précédent dispositif.

L’exonération au titre des prélèvements sociaux (CSG et CRDS) interviendra de manière progressive chaque année et sera totale au bout de 30 ans, il n’y a donc pas de changement de durée en ce qui concerne les prélèvements sociaux.

Calcul :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
• 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

Conséquences : L’exonération totale des plus-values immobilières de l’impôt sur le revenu sera ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 22 ans, au lieu de 30 ans depuis le 1er février 2012. Les raisons invoquées de cette modification étant de fluidifier le marché immobilier, plutôt en panne de transactions ces derniers mois.

Calcul de l’abattement pour durée de détention concernant les prélèvements sociaux :  

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
• 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
• 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Attention : l’exonération totale des plus-values immobilières des prélèvements sociaux restera ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 30 ans et non 22 ans comme pour l’impôt sur le revenu.

Cessions entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 : abattement exceptionnel de 25%

Pour les cessions intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % est appliqué pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values résultant de la cession de biens immobiliers ou de droits portant sur ces biens, à l’exclusion des terrains à bâtir.

Précisions : L’abattement exceptionnel de 25 % s’applique sur les plus-values nettes imposables, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention calculé dans les nouvelles dispositions (voir point précédent) pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013.

Attention : Cet abattement ne s’applique pas  aux cessions réalisées par le cédant au profit :

• de son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une ou de plusieurs de ces personnes ;
• d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’un ou l’autre ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.

Taxation des plus-values immobilières : pour aller plus loin

• Le texte officiel : Instruction d’application des Finances publiques -Impôts du 02 août 2013
• Sur le site « La Finance pour tous », retrouvez en détails les taux d’abattement selon la durée de détention du bien
• Sur le site « FiscaOnline », un dossier spécial sur la Loi de Finances 2014
• Le livre de Marc Duménil pour apprendre à gérer son patrimoine
• Les formations proposées par GERESO sur le thème « gestion du patrimoine » :
  • Retraite et patrimoine
  • Transmettre son patrimoine
  • Réversion, succession et transmission de patrimoine

Marc Duménil

Consultant en finance et gestion du patrimoine, il est l’auteur du livre « Développer et Gérer son patrimoine en 200 questions » publié chez GERESO Édition et intervient dans les formations GERESO « Préparation à la retraite« , « Retraite et Patrimoine« , « Transmettre son patrimoine« . Également formateur en contrôle de gestion et pilotage de la performance économique, il est associé dans un cabinet parisien de formation et conseil auprès des entreprises.

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